Short-Term Rentals (kratkoročni najmovi) – promet nekretninama ili ugostiteljska usluga?

Grčki slučaj
Na nedavno održanom 2. nacionalnom Forumu obiteljskog smještaja u Poreču 12. i 13.10.2015.,  jedno od ključnih predavanja za razumijevanje razlike između prometa nekretninama i ugostiteljske djelatnosti u privatnim stanovima, sobama i kućama za odmor održao je dr. Pantazis Pastras, iz grčke konzultantske kuće Toposophy. Kao što i naziv sugerira, ova ugledna konzultantska kuća specijalizirana je za izučavanje i savjetovanje upravljanja destinacijom (Topos). Toposophy upošljava 140 stručnjaka koji proučavaju aktualna turistička kretanja u Grčkoj i u svijetu. Trenutačna top tema je sharing economy (ili suradničko gospodarstvo) i njegov utjecaj na turistički sektor.

Na poticaj Grčke komore hotelijera, polovicom ove godine napravljeno je opsežno istraživanje masovne pojave rentijerstva, odnosno najma nekretnina preko brojnih, vrlo utjecajnih digitalnih platformi. Wimidu, HomeAway, HouseTrip, Onefinestay, Airbnb samo su neke od platformi koje funkcioniraju na principu društvenih mreža i dovode u vezu ponudu i potražnju. U istraživanju je identificirano 11.800 nekretnina koje se iznajmljuju po principu short-term rentals, odnosno kao kratkoročni najam nekretnina. U Ateni se ostvaruje 19% svih najmova i ostvaruje se ostvaruje prosječni najam od 73 eura po danu. Na Mykonosu se postiže prosječno 103 eura za dnevni najam nekretnine. Putem platforme Airbnb 36 % ponude se nalazi u cjenovnom razredu od 8 do 43 eura, 15 % u razredu od 73 do 103 eura, 8,5 % u razredu 100 do 153 eura, te 8,5 % u razredu od 153 i više EUR. Samo u Ateni Airbnb donosi godišnje 69 milijuna eura prihoda, od čega se čak 20,2 milijuna odnosi na “potrošnju u susjedstvu”, izvan smještaja. Na toj je osnovi samo u Ateni pokrenuto 1.060 novih poslova. Procjenjuje se da u Grčkoj godišnje čak 1,5 milijardi eura donosi posao kratkoročnog najma nekretnina.

Motivirane navedenim saznanjima grčke vlasti su pokrenule zakonodavnu ofenzivu kojom žele uvesti reda u ovu novu pojavu kombinacije ugostiteljske usluge i prometa nekretninama. Tako je donijet novi zakon po kojemu se nekretnina ne smije iznajmljivati na rok kraći od 30 dana bez posebnog odobrenja nacionalne turističke organizacije (odobrenje za rad, što bi u Hrvatskoj bilo “rješenje o kategorizaciji vrste objekta”). Propisane su i drakonske kazne do 50.000 eura za kršenje zakona, ali se u praksi pokazalo kako je gotovo nemoguće primjenjivati nove odredbe. Tako i dalje veliki volumen kratkoročnog najma nekretnina ostaje u sferi sive zone.

Hrvatski slučaj

U Hrvatskoj imamo obrnutu situaciju. Veliki korpus od čak 67.000 objekata i 500.000 postelja u objektima smještaja u domaćinstvu obuhvaćen je zakonskim odobrenjima za rad i reguliran kao pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, a ne kao promet nekretninama (kratkoročni najam).

Dapače, broj legalnih objekata, zahvaljujući deregulacijskim mjerama Ministarstva turizma raste iz godine u godinu. Međutim, dodatni pritisci lokalnih vlasti, državnih i paradržavnih institucija koje žele fabriciranim odlukama, pravilnicima i ostalim nelegalnim aktima etablirati nove namete, snažno guraju ovaj sektor prema rubu sive zone. Povodeći se grčkim primjerom, ali i mnogim sličnim slučajevima u Europi i svijetu, vlasnici nekretnina u određenom trenutku mogu donijeti odluku o promjeni poslovnog modela te se uz pomoć digitalnih platformi priključiti daleko isplativijem prometu nekretninama. Na primjeru najma stanova studentima, gdje se godišnje “okrene” 100.000 najamnina bez odgovarajuće evidencije, vidljivo je da i Hrvatska stoji pred izazovom grčkog sindroma.  Tim je više neshvatljiva upornost Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja koje svojim tumačenjima zakonskih odredbi izvrče činjenice, pogrešno interpretira odredbe vlastitog zakona i time nanosi ogromnu štetu građanima, ali i cijeloj Vladi Republike Hrvatske koja se zaista trudila očuvati stečevinu ugostiteljstva u domaćinstvu. Zar je moguće da su partikularni interesi klijentelističko – birokratskih struktura jači od nacionalnih interesa Republike Hrvatske i od dobrobiti njenih građana ?

Autor: Nedo Pinezić, predsjednik Zajednice obiteljskog turizma pri HGK